Souzoku Tax1.福井市にお住まいのM様が、「築古の相談した実家を売却する際、固定資産税の増額リスクを回避した事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福井市にお住まいの50代M様です。
お父様が亡くなり、市内にあるご実家を相続しました。

建物も老朽化していたため、解体して更地にしてから売却するか、そのまま売却するか悩んでいたところ、知り合いから「更地にした方が売れやすいが、固定資産税が6倍になるぞ」と聞きました。

M様は不安になり売却の相談も兼ねて、固定資産税について不動産のプロに相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様は地元の不動産会社を検討し、その中で

• 福井の気候・風土に合った家づくりや不動産活用に詳しかった
• 不動産の買取や仲介だけでなく、解体や税金面のアドバイスもワンストップで相談できそう

上記2点を魅力に感じたタキナミに相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は「更地にした方が売れやすいと聞いたが、固定資産税が6倍になるとも聞いた」と心配されていました。
弊社は建物を解体すると固定資産税が高くなる仕組みついてご説明しました。

1. 固定資産税と都市計画税について

不動産を所有すると「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」がかかります。
税額は市町村が決める「課税標準（＝税金計算のもとになる金額）」に、税率をかけて計算します。

【固定資産税と都市計画税】

2.建物を解体すると税金が上がりやすい理由

土地に住宅が建っていると「住宅用地の特例」により課税標準が大きく軽減され、固定資産税・都市計画税が安くなります。

しかし、この特例の条件は「住宅が建っていること」です。
そのため、古家を解体して更地にすると特例が外れ、課税標準額が上がり、結果として税金が高くなりやすくなります。

【住宅用地の特例（課税標準の軽減）】

3.「結果」

売り出すタイミングが10月でしたので、売却完了までに年を越してしまう可能性があったため、固定資産税の負担増を回避できる「古家付き土地」として売り出すことにしました。

結果、売却するまでに時間はかかったものの、売却することができました。

M様は「相談してよかったです。無駄な税金を払わずに済んでホッとしました」とおっしゃっていました。

Souzoku Tax2.福井市にお住まいのA様が、「相続不動産の売却益にかかる税金を大幅に抑えた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福井市にお住まいの50代A様です。
昭和55年（1980年）に建てられた福井市のご実家を相続しましたが、A様は既にマイホームをお持ちのため、実家は空き家となっていました。

立地が良く高く売れそうと考えましたが、A様は「不動産を売って利益が出ると税金が高い」と友人から聞き、少しでも節税して売却したいと考えております。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は地元の不動産会社をいくつか回り、その中で

• 不動産売却だけでなく、税金の特例についても詳しいアドバイスがあった
• 相続不動産についても詳しく、相続不動産の売却の見識が高かった

上記2点を魅力に感じたタキナミに相談することに決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様より「相続した不動産を売却したいが、かかる税金を少しでも抑えたい」とのご相談をいただきました。

そこで弊社からは、一定の要件を満たすことで大幅な節税が見込める「空き家特例」の活用をご提案しました。

1.「空き家特例」とは

空き家特例とは、相続した空き家を売却した際、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できる制度です。
（※相続人が3人以上の場合は上限が2,000万円）

正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、主に以下の条件をすべて満たすことで適用されます。

2.「結果」

A様は弊社の提案を受け、思い入れのあるご実家を解体して更地にする決断をされました。

その結果、「空き家特例」の適用が認められ、譲渡所得税を大きく減らすことができました。

「複雑な特例要件も、専門家に一つひとつクリアにしてもらって分かりやすかったです。手元に残る資金を最大化してもらえた。相談してよかったです」と、A様は大変喜ばれていました。

Souzoku Tax3.大阪府にお住まいのT様が、「相続税分を考慮して、実家売却時の税金を抑えた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府在住の50代T様です。
お父様が亡くなり、お父様が晩年住まわれていた福井市内のマンションを含めた遺産相続が発生しました。

お父様の遺産はマンション以外にも有価証券など多岐にわたっていたため、多額の相続税が発生することが判明しました。

T様は手元の現預金だけでは納税資金が不足する恐れがあり、「期限までに不動産を現金化して、少しでも多く納税資金を確保したい」と相談にいらっしゃいました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は福井市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

• 創業100年以上の歴史があり、地域での信頼が厚かった
• 士業と連携して対応してくれるため、様々なサポートが受けられそう

上記2点が決め手となり、T様はタキナミに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様のお話を伺い、弊社は提携する税理士や司法書士と連携し、「いつまでに、いくら現金が必要か」を逆算した迅速な売却・資金計画をご提案しました。

1.相続税の「現金納付」期限への対応

相続税は、原則として「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」に金銭で一度に納付しなければなりません。
期限を過ぎると延滞税が発生するリスクがあるため、士業と共に正確な納税予測額を算出した上で、早期売却に向けた「適正価格での戦略的な売り出し」を進める必要があります。

2.「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」の活用

相続税を支払うために不動産を売却する場合、「相続税が取得費に加算される特例」を受けられる可能性があります。
上記特例は課税対象となる相続税額のうち、売却した不動産に対応する金額を「経費（取得費）」として差し引ける制度です。

売却後の確定申告で適用できますが、期限などの条件を満たす必要があるため、売却を始める前に適用可否を確認し、必要書類やスケジュールを整理しておくことが重要です。

3.「結果」

T様は弊社の提案を受け入れ、相続税の納付期限から逆算して弊社が売却を進めました。

結果、売り出しから4か月後に希望価格での成約に至り、決済・引渡しまで完了し、期限内に現金化できました。

また、弊社提携の専門家のサポートのもと取得費加算の特例の適用も見据えて準備を行ったことで、譲渡税の負担を抑えることができました。

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• 【福井市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と流れ・手続きとコツ
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