Knowledge1.初めての不動産相続で知っておきたい基礎知識

1-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

参考：国税庁：法定相続人と法定相続分

1-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【4つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

1-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

Knowledge2.不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

2-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2-2.不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

Knowledge3.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。

また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

3-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

• 遺言書の確認・検認

  遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
  遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
  遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
  検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

• 法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

  こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

• 相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
  預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

  なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
  依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

• 遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

  遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

  この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

3-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

• 限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

  被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

  これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
  書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

3-3.「4ヵ月以内にする手続き」

• 準確定申告（税理士に依頼可能）

  被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
  また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

  こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「10ヵ月以内にする手続き」

• 遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

  遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

  弁護士・司法書士に依頼することが多いです。

• 相続税申告（税理士に依頼可能）

  相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
  相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

  こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-5.「1年以内にする手続き」

• 遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

  遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

  これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

  こちらは弁護士のみに依頼可能です。

  参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

3-6.「3年以内にする手続き」

• 相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

  相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日に義務化されました。
  正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

  ※正当な理由の例

  • 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
  • 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
  • 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

  また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
  期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

  一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

  参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

Knowledge4.「相続」に関するデータと分析

4-1.福井県の相続遺産の内訳

福井県における相続遺産の内訳を見ると、「不動産」が44.4％と最も多く、次いで「現金」が37.1％を占めています。
この割合は、日本全国や中部地方の平均とほぼ同水準です。

また、福井県で相続した不動産の活用方法として最も多いのは「相続人自身が居住」で、割合は36.0％と、日本全国や中部地方の平均とほぼ同水準です。

一方、「その他の家族や親族が居住」の割合は、日本全国や中部地方が約3％であるのに対し、福井県は5.1％とやや高めの水準となっています。

さらに、「売却した」ケースの割合は3％と日本全国や中部地方の10％前後と比べて、著しく低い傾向にありました。

以上のことから、福井県は相続不動産を売らずに、居住するなどして保有を続ける人が多いことが分かります。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【福井県の特徴】

4-2.データから見た「相続を受ける人」の分析

• 「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の50～60代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

• 「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

• 「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

Knowledge5.福井市で相続した不動産を上手に売却するコツ

5-1.福井市の不動産売却相場と概況

福井市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　福井市の不動産の売却相場　種類別】

• 福井市の不動産相場の概況

北陸新幹線開業を経て、福井市の不動産市場は、エリアや物件の条件により、明暗がハッキリと分かれてきました。

マンションは、新築の価格高騰により、利便性の高い「築10〜20年」の中古マンションに需要が集中し、新築に手が届きにくい層の受け皿として、存在感を高めています。

さらに、雪かきや庭の手入れから解放されたいシニア層の「まちなか住み替え」需要も重なり、マンション価格は高値での安定が続く状況です。

福井市郊外であっても、大型商業施設へのアクセスが良いエリアは、教育環境を重視する層や共働き世帯からの支持が厚く、相場の下支えとなっています。

一方、駅から遠いエリア、バス便頼りのエリア、道が狭く除雪が困難なエリアは購入層が少なく、供給過多の傾向が続くと見込まれます。

5-2.福井市で相続した不動産を上手に売却するコツ

• 売却準備は、ゴールから逆算してスタートする

不動産の売却価格は、市場の季節変動に大きく左右されるものです。
成約が集中する「1〜3月・9〜10月」を狙うことで、有利な価格での売却が期待できます。

売却目標時期をまず設定し、相続登記等の法的手続きの完了時期を逆算しながら、計画的にスケジュールを組み立てることが大事です。
スムーズかつ最大限の成果へとつながります。

• 「相続の総合窓口」になれる不動産会社を選ぶ

不動産会社には、「相続診断士」や「不動産後見アドバイザー」、建物の状態を適切に評価できる「ホームインスペクター（住宅診断士）」など、専門資格を持つスタッフが在籍している不動産会社もあります。

こうした専門知識を備えた会社であれば、売却だけでなく、相続全体を見据えたサポートが可能です。

「相続の総合窓口」として伴走してくれる存在を選ぶことが、結果として精神的な負担を大きく軽減することにつながります。

• 遠方にお住まいなら「建物付きでの買取」を利用する

福井市外や県外にお住まいの方が実家を相続した場合、最大のネックになるのが「福井に通う手間」と「実家の片付け」です。

「家の中の荷物をどうしよう」「建物を解体してから更地で売るべきか」と悩んでストップしてしまう方が多いのですが、福井市には「建物付きでそのまま買い取ってくれる」不動産会社もあります。

「買取」を利用すれば、福井に何度も足を運ぶ必要がなく、現状のままスピーディーに現金化できるので、ご自身の生活環境に合わせて利用しましょう。

株式会社タキナミは福井市を中心に活動する不動産会社です。
創業100年以上の実績を持つタキナミなら、不動産売却・査定はもちろん、リノベーションや賃貸活用まで、ワンストップでご相談いただけます。
福井を知り尽くしたスタッフが、はじめての相続売却もしっかりサポートします。

些細なことでも構いませんので、相続不動産でお困りの方はぜひご相談ください。

株式会社タキナミHP： https://takinami.jp/

5-3.福井市の相続事例集

福井市の相続事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら：

• 【福井市版】相続した築60年以上の
  空き家を売却できた事例
• 【福井市版】不動産会社の
  サポートのもと、相続登記を
  終え売却した事例
• 【福井市版】相続不動産の
  売却にかかる税金の不安を
  解消した事例

Knowledge6.不動産相続に必要な書類の詳細と入手場所一覧

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

6-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

Knowledge7.福井市での不動産相続に必要な書類の入手先住所・連絡先

• 市役所

【福井市役所】
〒910-8511福井市大手3-10-1
電話番号：0776-20-5111

HP： https://www.city.fukui.lg.jp/index.html

• 法務局

【福井地方法務局】
〒910-8504 福井市春山1-1-54 福井春山合同庁舎
電話番号：0776-22-5090

HP： https://houmukyoku.moj.go.jp/fukui/index.html

Knowledge8.福井市で相続をする際にサポートしてくれる公的機関・士業

8-1.無料で相談できる公的機関・準公的機関

• 【無料相談】福井弁護士会
  福井弁護士会では法律問題全般において無料の相談が可能です。
  どこから相談していいか分からない場合や相談内容がはっきりしていない場合でも、お気軽にご相談いただけます。相談時間は1人10分程度です。
  事前予約制ですので、予め福井弁護士会事務局までお問い合わせ下さい。

  日時：月曜日・木曜日・金曜日　13:30～15:00
  問合せ電話：0776-23-5255（受付時間：平日9:00～17:00）
  HP：https://fukuben.or.jp/

• 【無料相談】北陸税理士会　福井支部
  北陸税理士会福井支部では福井県税理士会館にて無料税務相談を開催しています。
  相談時間は1人30分以内です。ご希望の方はあらかじめお電話にてご予約ください。

  場所：〒910-0859 福井市日之出5-14-25（福井県税理士会館）
  日時：毎月第1・3水曜日　13:00～16:00（1月～3月と祝日は除く）
  問合せ電話：0776-52-0510
  HP：https://www.hokurikuzei.or.jp/index.html

• 【無料相談】福井県司法書士会
  福井県司法書士会では、「司法書士総合相談センター」を設置し、不動産の相続・売買などの無料法律相談会を実施しています。完全予約制ですので、ご希望の方はお早めにお申込みください。

  場所：〒918-8112 福井市下馬2-314番地 司調合同会館
  日時：毎週水曜日13:00～15:00
  問合せ電話：0776-43-1669
  HP：https://www.fukuishiho-shoshi.or.jp/index.php

• 【無料相談】福井県行政書士会　福井支部
  福井県行政書士会福井支部では、福井市役所（1Ｆ市⺠サービス推進課・相談室）にて、相続・遺言などに関する行政書士無料相談会を開催しています。特に予約は必要ありません。

  場所：〒910-8511 福井市大手3-10-1（福井市役所）1Ｆ市⺠サービス推進課 相談室
  日時：毎月第3水曜日 13:00～16:00
  問合せ電話：0776-27-7165
  HP: https://www.city.fukui.lg.jp/index.html

8-2.士業

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

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